Ein kürzlich vom Bundesgerichtshof (BGH) gefälltes Urteil vom 20.12.2024 (Az.: V ZR 277/23) klärt wichtige Fragen zur Teilung von Grundstücken in Wohnungs- oder Teileigentum, wenn eine Erhaltungssatzung bzw. -verordnung nach § 172 BauGB vorliegt. Das Urteil hat erhebliche Auswirkungen für Grundstückseigentümer und die Anwendung des Baugesetzbuches in solchen Fällen.
Der Fall betrifft einen Grundstückseigentümer, dem die Begründung von Wohnungs- oder Teileigentum aufgrund einer im Aufstellungsverfahren befindlichen Erhaltungssatzung bzw. -verordnung gemäß § 15 Abs. 1 Satz 2 i.V.m. 172 Abs. 2 BauGB vorläufig untersagt war. Trotz des Verbots teilte der Eigentümer das Grundstück und beantragte den Vollzug der Teilung, welche im Grundbuch eingetragen wurde. Nach der Eintragung wurde die vorläufige Untersagung widerrufen, jedoch war zu diesem Zeitpunkt die Erhaltungssatzung bzw. -verordnung bereits in Kraft getreten. Später trat eine Umwandlungsverordnung gemäß § 250 BauGB in Kraft.
Der BGH hatte zu klären, ob die Teilung trotz des ursprünglichen Verbots und der späteren Aufhebung wirksam ist. Zentrale Fragen waren die relative Unwirksamkeit der Teilung gegenüber dem Verbotsgeschützten, die Auswirkungen des Widerrufs der Untersagung nach Inkrafttreten der Erhaltungssatzung und die Relevanz der später in Kraft getretenen Umwandlungsverordnung.
Der BGH entschied, dass die Teilung gegenüber dem Verbotsgeschützten relativ unwirksam ist. Der Widerruf der vorläufigen Untersagung ändert daran nichts, da die Erhaltungssatzung bereits in Kraft getreten war. Auch die spätere Umwandlungsverordnung führt nicht zur Wirksamkeit der Teilung. Die Eintragung der Teilung stellt keine Genehmigungsfiktion nach § 250 Abs. 5 Satz 2 BauGB dar.
Der BGH begründete seine Entscheidung unter anderem damit, dass der Schutz der Erhaltungssatzung Vorrang hat. Die relative Unwirksamkeit dient dem Schutz der öffentlichen Interessen, die der Erhaltungssatzung zugrunde liegen.
Das Urteil verdeutlicht die Bedeutung von Erhaltungssatzungen und -verordnungen im BauGB und stärkt die Position der Verbotsgeschützten. Es zeigt, dass die Teilung von Grundstücken trotz eines späteren Widerrufs der Untersagung unwirksam bleiben kann, wenn die Erhaltungssatzung bereits in Kraft getreten ist. Grundstückseigentümer müssen die rechtlichen Vorgaben der Erhaltungssatzungen genau beachten, um rechtliche Nachteile zu vermeiden.
Das BGH-Urteil liefert eine wichtige Klarstellung zur Wirksamkeit von Grundstücksteilungen im Zusammenhang mit Erhaltungssatzungen. Es unterstreicht die Bedeutung des öffentlichen Interesses am Erhalt der städtebaulichen Struktur und die Notwendigkeit, die Vorgaben des BauGB strikt einzuhalten. Die Entscheidung dürfte Auswirkungen auf zukünftige Fälle im Bereich des Baurechts haben.
Bundesgerichtshof, Urteil vom 20.12.2024, Az.: V ZR 277/23 (Quelle: Deutsches Rechtssystem)