Der 5. Senat des Bundesverwaltungsgerichts (BVerwG) hat am 20. Dezember 2024 einen Beschluss (Az.: 5 B 36/24) zur Zweckentfremdung von Wohnraum in Berlin gefasst. Die Beschwerde der Klägerin gegen die Nichtzulassung der Revision wurde verworfen. Der Fall beleuchtet die rechtlichen Auseinandersetzungen um die Anwendung des Berliner Zweckentfremdungsverbot-Gesetzes.
Die Klägerin betrieb ein Apartmenthaus in Berlin, dessen Wohneinheiten sowohl für kurz- als auch für langfristige Aufenthalte vermietet wurden. Die zuständige Behörde sah darin eine Zweckentfremdung von Wohnraum gemäß dem Zweckentfremdungsverbot-Gesetz (ZwVbG BE) und untersagte die Nutzung als Ferienwohnungen. Das Verwaltungsgericht Berlin und das Oberverwaltungsgericht Berlin-Brandenburg bestätigten diese Entscheidung. Die Klägerin argumentierte, die Nutzung liege innerhalb der Variationsbreite des Wohnens und berief sich auf Bestandsschutz und Vertrauensschutz.
Die Klägerin rügte die Verfassungsmäßigkeit des ZwVbG BE und stellte die Frage, ob die Anwendung des Gesetzes auf Räumlichkeiten, die im Zeitpunkt des Inkrafttretens nicht zu Wohnzwecken genutzt wurden, mit dem Grundgesetz vereinbar ist. Weiterhin wurde die Frage aufgeworfen, ob die überwiegende Vermietung an Kurzzeitgäste trotz eines auch auf Langzeitaufenthalte ausgerichteten Nutzungskonzepts eine Zweckentfremdung darstellt. Schließlich berief sich die Klägerin auf eine frühere Verwaltungspraxis, die die gewerbliche Vermietung von Wohnungen an Feriengäste als genehmigungsfrei einstufte, und argumentierte, dass ihr ein Vertrauensschutz zustehe.
Das BVerwG verwarf die Beschwerde der Klägerin. Es stellte fest, dass die Fragen des Landesrechts, wie die des ZwVbG BE, nicht durch die Rüge einer Verletzung von Bundesrecht zu grundsätzlich klärungsbedürftigen Rechtsfragen des revisiblen Rechts werden. Das Gericht betonte, dass ein Bedarf an revisionsgerichtlicher Klärung nur bestünde, wenn die Auslegung der bundes(verfassungs)rechtlichen Maßstabsnorm selbst ungeklärte Fragen von grundsätzlicher Bedeutung aufwirft. Die Klägerin habe jedoch nicht dargelegt, dass die Auslegung des Grundgesetzes durch die Rechtsprechung des Bundesverfassungsgerichts unzureichend sei. Das BVerwG sah die Argumentation der Klägerin zum Vertrauensschutz ebenfalls als unbegründet an, da sie sich im Wesentlichen auf die Behauptung von Rechtsanwendungsfehlern durch die Vorinstanz stützte.
Der Beschluss des BVerwG bestätigt die Rechtsprechung zur Anwendung des Berliner ZwVbG BE und stärkt die Position der Behörden im Kampf gegen Wohnraumzweckentfremdung. Er verdeutlicht die hohen Hürden für die Zulassung der Revision in Fällen, die primär landesrechtliche Fragen betreffen.
Der Fall verdeutlicht die Komplexität der Rechtsfragen im Zusammenhang mit der Zweckentfremdung von Wohnraum und die Bedeutung der höchstrichterlichen Rechtsprechung für die Klärung dieser Fragen. Es bleibt abzuwarten, ob zukünftige Fälle weitere Klärung durch das BVerwG erforderlich machen.
Bundesverwaltungsgericht, Beschluss vom 20. Dezember 2024 - 5 B 36/24