Ein kürzlich vom Bundesgerichtshof (BGH) gefälltes Urteil vom 18. Dezember 2024 (Az.: VIII ZR 16/23) klärt wichtige Fragen zur Anwendung der Mietpreisbremse auf Staffelmieten. Der Fall betrifft die Klage von Mietern gegen ihren Vermieter auf Rückzahlung überhöhter Miete und Feststellung der zulässigen Miethöhe.
Die Mieter schlossen im September 2015 einen Mietvertrag mit einer Staffelmietvereinbarung ab. Die anfängliche Nettokaltmiete betrug 1.299 € und sollte sich jährlich im Oktober erhöhen. Der Vermieter hatte bereits mit dem Vormieter eine Staffelmiete vereinbart. Im November 2018 rügten die Mieter einen Verstoß gegen die Mietpreisbremse und zahlten die Miete unter Vorbehalt. Sie klagten auf Rückerstattung überzahlter Miete und Feststellung der zulässigen Miethöhe für einen späteren Zeitraum.
Der Fall wirft mehrere Rechtsfragen auf:
Der BGH wies die Revision des Vermieters zurück. Die Richter bestätigten die Auffassung des Landgerichts, dass die Mieter Anspruch auf Rückerstattung der überzahlten Miete haben. Zur Bestimmung der Vormiete ist auf die zuletzt vom Vormieter tatsächlich geschuldete Miete abzustellen, nicht auf später vereinbarte, aber nicht mehr gezahlte Staffelmieten. Der BGH bestätigte auch die Anwendbarkeit der Mietpreisbremse auf die spätere Mietstaffel, da die Wohnung weiterhin im Geltungsbereich der Berliner Mietenbegrenzungsverordnung lag. Der BGH sah keine Verfassungswidrigkeit in der Verlängerung der Mietpreisbremse.
Das Urteil stärkt die Rechte der Mieter und unterstreicht die Bedeutung der Mietpreisbremse als Instrument zur Dämpfung des Mietanstiegs. Es verdeutlicht, wie die Vormiete korrekt zu bestimmen ist und dass die Mietpreisbremse auch auf spätere Mietstaffeln Anwendung findet, solange die Wohnung im Geltungsbereich einer entsprechenden Verordnung liegt. Die Bestätigung der Verfassungsmäßigkeit der verlängerten Mietpreisbremse gibt dem Instrument weitere Rechtssicherheit.
Das BGH-Urteil liefert wichtige Klarstellungen zur Anwendung der Mietpreisbremse auf Staffelmieten. Es bleibt abzuwarten, wie sich die Rechtsprechung in diesem Bereich weiterentwickelt und welche Auswirkungen das Urteil auf den Wohnungsmarkt haben wird.