BGH-Urteil zur Haftung des vermietenden Wohnungseigentümers bei baulichen Veränderungen

Einleitung

Ein kürzlich vom Bundesgerichtshof (BGH) gefälltes Urteil vom 21. März 2025 (Az. V ZR 1/24) klärt wichtige Fragen zur Haftung von vermietenden Wohnungseigentümern für bauliche Veränderungen, die ihre Mieter ohne die erforderliche Zustimmung der Eigentümergemeinschaft vornehmen. Das Urteil hat weitreichende Bedeutung für das Verhältnis zwischen Mietern, Vermietern und der Eigentümergemeinschaft.

Sachverhalt

Der Fall betrifft einen vermietenden Wohnungseigentümer, dessen Mieter bauliche Veränderungen am Gemeinschaftseigentum vorgenommen hatte, ohne die dafür erforderliche Zustimmung der Wohnungseigentümergemeinschaft einzuholen. Die übrigen Eigentümer klagten daraufhin gegen den vermietenden Eigentümer auf Beseitigung der Veränderungen.

Rechtliche Probleme

Der BGH hatte sich mit folgenden zentralen Rechtsfragen auseinanderzusetzen:

• Haftet ein vermietender Wohnungseigentümer für bauliche Veränderungen seines Mieters am Gemeinschaftseigentum, wenn dieser keine Zustimmung der Eigentümergemeinschaft eingeholt hat?
• Kann sich ein Wohnungseigentümer, der ohne Zustimmung bauliche Veränderungen vorgenommen hat, auf einen bestehenden Gestattungsanspruch berufen, um den Beseitigungsanspruch abzuwehren?
• Wie ist in solchen Fällen prozessual vorzugehen, insbesondere im Hinblick auf die Möglichkeit der Ersetzung eines Gestattungsbeschlusses?

Entscheidung und Begründung

Der BGH entschied, dass ein vermietender Wohnungseigentümer als mittelbarer Handlungsstörer haftet, wenn er die baulichen Veränderungen erlaubt hat, wenn er mit solchen Veränderungen rechnen musste und den Mieter nicht auf die Notwendigkeit eines Gestattungsbeschlusses hingewiesen hat, oder wenn er es unterlässt, gegen die Veränderungen einzuschreiten, nachdem er Kenntnis davon erlangt hat. Weiterhin bestätigte der BGH seine frühere Rechtsprechung, wonach ein Wohnungseigentümer, der ohne Zustimmung bauliche Veränderungen vorgenommen hat, sich nicht auf einen bestehenden Gestattungsanspruch berufen kann, um den Beseitigungsanspruch abzuwehren. Bezüglich des prozessualen Vorgehens stellte der BGH klar, dass dem Anspruch auf Ersetzung eines Gestattungsbeschlusses im Wege der Widerklage regelmäßig das Gebot der Vorbefassung nicht entgegensteht. Je nach Sachlage kann ein Teilurteil über den Beseitigungsanspruch erforderlich sein oder auch nicht.

Auswirkungen

Das Urteil stärkt die Rechte der Wohnungseigentümergemeinschaften und verdeutlicht die Verantwortung der vermietenden Eigentümer. Es schafft Klarheit über die Haftung und das prozessuale Vorgehen in solchen Fällen und trägt dazu bei, Konflikte innerhalb von Wohnungseigentümergemeinschaften zu vermeiden.

Schlussfolgerung

Das BGH-Urteil liefert wichtige Klarstellungen zum Umgang mit baulichen Veränderungen am Gemeinschaftseigentum. Vermietende Wohnungseigentümer sind nun noch stärker in der Pflicht, auf die Einhaltung der Regeln zu achten und ihre Mieter entsprechend zu informieren. Es bleibt abzuwarten, wie sich die Rechtsprechung in diesem Bereich weiterentwickeln wird.

Quellen

Bundesgerichtshof, Urteil vom 21. März 2025 - V ZR 1/24 (Quelle: juris.bundesgerichtshof.de - Entscheidungssuche)