BGH-Urteil zur Gesamtnichtigkeit von Maklerkostenvereinbarungen

Einführung: Der Bundesgerichtshof (BGH) hat am 06.03.2025 ein wichtiges Urteil zur Verteilung der Maklerkosten beim Kauf von Wohnungen und Einfamilienhäusern gefällt. Das Urteil klärt die Reichweite des § 656d Abs. 1 Satz 1 BGB und die Folgen eines Verstoßes gegen diese Vorschrift. Die Entscheidung hat weitreichende Auswirkungen auf die Praxis der Maklerprovision.

Sachverhalt:

Im vorliegenden Fall stritten die Parteien um die Zahlung der Maklerprovision beim Kauf einer Immobilie. Die Käufer hatten sich im Innenverhältnis mit der Verkäuferin darauf geeinigt, die gesamten Maklerkosten zu tragen. Der Maklervertrag wurde jedoch zwischen der Verkäuferin und dem Makler geschlossen.

Rechtsfragen:

Der BGH hatte folgende Rechtsfragen zu klären:

1. Erfasst § 656d Abs. 1 Satz 1 BGB auch Vereinbarungen, die nicht zwischen den Parteien des Kaufvertrags geschlossen wurden?
2. Ist die Verkäuferin, die den Maklervertrag abgeschlossen hat, von der Zahlungspflicht befreit, wenn sich die Käufer im Innenverhältnis zur Übernahme der Maklerkosten verpflichtet haben?
3. Kann eine Vereinbarung, die gegen § 656d BGB verstößt, teilweise aufrechterhalten werden (geltungserhaltende Reduktion)?

Entscheidung und Begründung:

Der BGH entschied, dass § 656d Abs. 1 Satz 1 BGB jegliche vertragliche Vereinbarung erfasst, die einen Anspruch des Maklers auf Zahlung der Provision gegenüber der Partei begründet, die nicht Partei des Maklervertrags ist. Auch wenn die Käufer sich im Innenverhältnis zur Zahlung verpflichtet haben, bleibt die Verkäuferin als Vertragspartnerin des Maklers mindestens in gleicher Höhe zahlungspflichtig. Eine Umgehung des Gesetzes durch interne Absprachen ist somit nicht möglich. Weiterhin stellte der BGH klar, dass eine Vereinbarung, die gegen § 656d BGB verstößt, vollständig nichtig ist. Eine geltungserhaltende Reduktion, die die andere Partei zur Zahlung der Hälfte der Maklerkosten verpflichtet, findet nicht statt.

Auswirkungen:

Das Urteil stärkt den Verbraucherschutz und erhöht die Transparenz bei der Verteilung der Maklerkosten. Es verhindert, dass Verkäufer die Kosten einseitig auf die Käufer abwälzen. Makler müssen nun sicherstellen, dass ihre Provisionsvereinbarungen den gesetzlichen Vorgaben entsprechen.

Schlussfolgerung:

Die Entscheidung des BGH hat grundlegende Bedeutung für die Praxis der Maklerprovision. Sie verdeutlicht die strengen Anforderungen des § 656d BGB und macht deutlich, dass Verstöße gegen diese Vorschrift zur Gesamtnichtigkeit der Vereinbarung führen. Zukünftig ist mit einer verstärkten gerichtlichen Auseinandersetzung über die Gültigkeit von Maklerverträgen zu rechnen.

Quelle: Bundesgerichtshof, Urteil vom 06.03.2025 - I ZR 138/24 (Pressemitteilung des BGH)