BGH zu Löschung von Zwangssicherungshypotheken bei vorheriger Auflassungsvormerkung
March 27, 2025
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Einleitung: Der Bundesgerichtshof (BGH) hat am 13. März 2025 eine wichtige Entscheidung zur Löschung von Zwangssicherungshypotheken getroffen (Az.: V ZR 59/24). Der Fall betrifft die Frage, ob eine nachträglich eingetragene Zwangssicherungshypothek gelöscht werden muss, wenn zuvor eine Auflassungsvormerkung existierte und ob eine behauptete, aber nicht beurkundete Sanierungsvereinbarung den Kaufvertrag formunwirksam macht.
Die Klägerin erwarb im Dezember 2016 mehrere Wohnungen von einer GmbH. Im Januar 2017 wurden Auflassungsvormerkungen zugunsten der Klägerin eingetragen. Im Mai 2017 wurden Zwangssicherungshypotheken zugunsten des Beklagten wegen einer Forderung gegen die Verkäuferin eingetragen. Die Klägerin verlangte die Löschung der Hypothek.
Kern der rechtlichen Auseinandersetzung war, ob der Kaufvertrag aufgrund einer angeblichen, aber nicht beurkundeten Sanierungsvereinbarung formunwirksam war. Wäre der Kaufvertrag formunwirksam, wären die Auflassungsvormerkungen nicht wirksam entstanden und die Zwangssicherungshypotheken hätten Vorrang. Zudem stellte sich die Frage, ob das Berufungsgericht den Anspruch des Beklagten auf rechtliches Gehör verletzt hat, indem es einen Beweisantrag des Beklagten auf Zeugenvernehmung abgelehnt hat.
Der BGH hob die Entscheidung des Kammergerichts auf und verwies die Sache zurück. Das Berufungsgericht habe den Anspruch des Beklagten auf rechtliches Gehör verletzt, indem es seinen Beweisantrag auf Vernehmung eines Zeugen zur behaupteten Sanierungsvereinbarung abgelehnt hatte. Der BGH stellte klar, dass die Zweifelsregel, wonach im Zweifel diejenige Auslegung vorzuziehen ist, die die Nichtigkeit des Rechtsgeschäfts vermeidet, nicht bei der Feststellung Anwendung findet, ob überhaupt eine nicht beurkundete Vereinbarung getroffen wurde. Die Feststellung, ob eine solche Vereinbarung getroffen wurde, muss unter Berücksichtigung aller relevanten Beweise erfolgen.
Die Entscheidung des BGH unterstreicht die Bedeutung des rechtlichen Gehörs und die Notwendigkeit einer umfassenden Beweisaufnahme. Sie verdeutlicht, dass auch bei notariellen Kaufverträgen die Möglichkeit besteht, dass mündliche Nebenabreden getroffen wurden, die Auswirkungen auf die Wirksamkeit des Vertrages haben können.
Der BGH betont die Wichtigkeit der vollständigen Beweisaufnahme, insbesondere der Zeugenvernehmung, um die tatsächlichen Vereinbarungen der Parteien zu ermitteln. Die Entscheidung stärkt das rechtliche Gehör und verdeutlicht die Notwendigkeit einer sorgfältigen Prüfung von behaupteten Nebenabreden bei Immobilienkaufverträgen. Es bleibt abzuwarten, wie das Kammergericht nach der Zurückverweisung entscheiden wird.
Quelle: Bundesgerichtshof, Beschluss vom 13. März 2025 - V ZR 59/24