Anwaltshaftung bei fehlerhafter Anfechtung und Rücktritt im Immobilienrecht
January 17, 2025
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Der Bundesgerichtshof (BGH) hat in einem aktuellen Beschluss vom 12.12.2024 (Az. IX ZR 28/23) entschieden, dass ein Anwalt für den Verlust von Mängelbeseitigungsansprüchen haftet, wenn er ohne ausreichende Beratung des Mandanten eine Anfechtungs- und Rücktrittserklärung gegenüber dem Verkäufer abgibt. Der Fall verdeutlicht die Bedeutung der anwaltlichen Beratungspflicht im Immobilienrecht und die möglichen Folgen fehlerhafter Gestaltungserklärungen.
Die Klägerin erwarb im Jahr 2013 ein Haus mit Gewährleistungsausschluss. Im Folgejahr beauftragte sie eine Anwaltskanzlei mit der Vertretung gegenüber dem Verkäufer wegen vermeintlicher Mängel. Die Kanzlei erklärte daraufhin im Namen der Klägerin die Anfechtung und den Rücktritt vom Kaufvertrag. In einem selbständigen Beweisverfahren wurden zwar Mängel festgestellt, jedoch stellte sich der Verkäufer nur zu einer Rückabwicklung des Kaufvertrags bereit. Die Klägerin behauptete, sie habe die Rückabwicklung nicht gewollt, sondern die Mängelbeseitigung angestrebt. Sie klagte daraufhin gegen die Anwaltskanzlei auf Schadensersatz, da sie durch die fehlerhafte Anfechtungs- und Rücktrittserklärung ihre Ansprüche auf Mängelbeseitigung verloren habe.
Zentrale Rechtsfrage war, ob die Anwaltskanzlei ihre Beratungspflichten verletzt und der Klägerin dadurch einen Schaden entstanden ist. Insbesondere war zu klären, ob die Klägerin durch die Anfechtungs- und Rücktrittserklärung ihre Ansprüche auf Mängelbeseitigung verloren hat und ob der Anwalt für diesen Verlust haftet.
Der BGH hob das Urteil des Oberlandesgerichts Frankfurt am Main (OLG Frankfurt) teilweise auf und verwies die Sache an das Berufungsgericht zurück. Der BGH stellte fest, dass das OLG Frankfurt das rechtliche Gehör der Klägerin verletzt habe, indem es den Vortrag zum Mangel der Heizungsanlage nicht ausreichend gewürdigt habe. Der BGH führte aus, dass die Anwaltskanzlei für den Verlust der Mängelbeseitigungsansprüche hafte, wenn die Klägerin ohne die fehlerhafte Anfechtungs- und Rücktrittserklärung Ansprüche auf Nachbesserung oder Schadensersatz gegen den Verkäufer gehabt hätte. Der BGH betonte, dass die Klägerin sich bei der Schadensberechnung nicht auf die ihr möglicherweise zustehenden Ansprüche auf Rückabwicklung verweisen lassen müsse, da sie diese nicht gewollt habe.
Die Entscheidung des BGH verdeutlicht die weitreichenden Folgen fehlerhafter Gestaltungserklärungen im Immobilienrecht. Anwälte müssen ihre Mandanten umfassend über die Rechtsfolgen von Anfechtung und Rücktritt belehren und sicherstellen, dass die Erklärungen dem tatsächlichen Willen des Mandanten entsprechen. Die Entscheidung stärkt die Rechte der Mandanten und betont die Bedeutung der anwaltlichen Sorgfaltspflicht.
Der BGH-Beschluss liefert eine wichtige Klarstellung zur Haftung von Anwälten bei fehlerhaften Anfechtungs- und Rücktrittserklärungen. Die Entscheidung unterstreicht die Notwendigkeit einer sorgfältigen anwaltlichen Beratung und die Bedeutung des rechtlichen Gehörs im Zivilprozess. Es bleibt abzuwarten, wie das Berufungsgericht den Fall nach der Zurückverweisung entscheiden wird.
Bundesgerichtshof, Beschluss vom 12.12.2024 - IX ZR 28/23 (Quelle: Deutsches Rechtportal - Entscheidungsdatenbank)